miércoles, 17 de febrero de 2010

Pasos a seguir para hacerse una casa.

Fuente imagen: http://www.flickr.com/photos/littlepaperdog/

Sois muchos los que pensáis que tal y como están las cosas merece la pena invertir el dinero para vuestra vivienda en un proyecto único y original adaptado a vuestras necesidades. Pero al no ser la práctica más habitual, muy poca gente sabe por dónde empezar. Aquí abajo os dejamos unas pautas básicas del proceso:

   1. Conocer la normativa urbanística que afecta a tu solar. Normalmente es el arquitecto el que se encarga de contactar con el ayuntamiento pertinente para obtener las ordenanzas que afectan al solar. No obstante, te interesa conocer estos datos antes de comprarlo, por lo que te recomendamos que los obtengas tú mismo solicitando al ayuntamiento una cédula urbanística. En este documento aparecen reflejados los datos de calificación del suelo, usos, edificabilidad, ocupación, alturas máximas permitidas, etc. que afectan a la parcela. Con estos datos en la mano, podrás asegurarte de que tu parcela está en suelo urbano, de que el uso del suelo es residencial, de que puedes construir una vivienda unifamiliar, y lo más importante, sabrás si la parcela está o no incluida en alguna unidad de actuación. El tiempo de espera para obtener este documento varía en función del ayuntamiento al que se le solicite, pero no suelen tardar menos de dos semanas. En cualquier caso, si deseas conocerlos inmediatamente, la normativa urbanística de cualquier población es de carácter público y suele poder accederse libremente a ella a través de las webs de los ayuntamientos o de los Colegios Profesionales. Si te resultase difícil encontrarla o interpretarla, puedes darnos la dirección exacta de la parcela y nosotros podríamos hacerte llegar un extracto de la normativa que le afecta, claro está, a título informativo.

   2. Una vez que dispongas de los datos urbanísticos y hayas podido verificar que la normativa te permite construir la vivienda que esperabas, el siguiente paso es buscar un arquitecto. Llegados a este punto las posibilidades son infinitas. Te recomendamos que pidas varios presupuestos y que huyas de las bajas temerarias y de los presupuestos "llave en mano" que ofrecen algunas constructoras. Un presupuesto muy bajo puede ser atractivo, pero la lógica indica que para amortizarlo, el estudio deberá emplear menos tiempo y recursos a la hora de elaborarlo. Cualquier error en esta fase puede suponer un notable incremento en el coste de ejecución de tu vivienda. Por otro lado si estás interesado en desarrollar una vivienda bioclimática (a lo que te animamos efusivamente) o con un estilo contemporáneo, te recomendamos que te decantes por un estudio joven. El tiempo que tarde el arquitecto en redactar tu proyecto también es variable. Un estudio con mucho volumen de trabajo tardará más aunque emplee menos tiempo. En este sentido, lo más probable es que un estudio joven lo haga en un plazo menor dedicando más esfuerzo.

3. El proyecto se articula en distintas fases que el arquitecto te irá presentando y tú deberás ir aprobando:
  • Anteproyecto: en él se plasman gráficamente las primeras ideas. En función de lo que le hayas contado a tu arquitecto, éste elaborará unos planos básicos con una propuesta de distribuciones y alzados. Te recomendamos que te dejes asesorar por él en esta fase, porque su formación y experiencia le permite anticiparse a problemas que de momento tú no puedes ver.
  • Proyecto Básico: No sirve para construir, se redacta únicamente para obtener la licencia de obra en el ayuntamiento. Desde octubre de 2010 no es obligatorio que esté visado por el Colegio Profesional, pero si el proyecto cumple la normativa municipal que le afecta (alineaciones, superficies construidas, ocupación, etc.) el ayuntamiento expedirá una licencia de obra provisional, que quedará sujeta a la entrega del Proyecto de Ejecución. Si existe alguna imprecisión, el ayuntamiento hará un "requerimiento" para que se subsanen las posibles deficiencias.
  • Proyecto de Ejecución. No puede variar con respecto al Proyecto Básico. Su función es completar el Básico con la documentación necesaria para poder construir la vivienda (planos de instalaciones, de estructuras, de detalles constructivos, etc). Debe entregarse al ayuntamiento antes de empezar la obra para que ratifiique la licencia concedida con el básico.Necesitarás adjuntar al proyecto un Estudio Geotécnico. Puedes contratarlo tú mismo con alguna empresa de geología, aunque a veces los arquitectos tienen contactos de confianza y consiguen precios más económicos.
  • Estudio de Seguridad y Salud. Puede redactarlo otro técnico distinto, aunque lo normal es que el arquitecto lo incluya en sus honorarios. Se entrega en el ayuntamiento junto con el Proyecto de Ejecución.
  • Tanto el Estudio de Seguridad y Salud como el Proyecto de Ejecución deben ir visado por el Colegio Profesional de Arquitectos correspondiente. Las tasas del Colegio deberás abonarlas tú, a no ser que el arquitecto haya incluido su coste en su presupuesto. El tiempo que tarda el visado, también depende del Colegio. De una semana a más de un mes.
4. Para tramitar la licencia también deben abonarse unas tasas. La cantidad varía en función del ayuntamiento. Algunos cobran un porcentaje sobre el PEM (presupuesto de ejecución material que estima el arquitecto a partir de bases de precios de la construcción más o menos estandarizadas) que suele estar entre el 2% y el 4%, y otros una cantidad fija en función de los metros cuadrados construidos y el tipo de obra (caso del ayuntamiento de Madrid). El tiempo que tardan en expedir la licencia también depende del ayuntamiento. Entre 1 mes y más de un año; nosotros hemos visto de todo. Lo normal es que en tres meses esté lista; en caso contrario puede tramitarse la concesión de licencia por silencio administrativo.

5. Si necesitas un crédito hipotecario para realizar la construcción, es interesante que vayas buscando un banco que te ofrezca condiciones interesantes. También puedes ir mirando seguros (seguro de responsabilidad civil y seguro decenal de daños en la construcción) que aunque no son obligatorios por ley, sí que es interesante que los tengas. Incluso algunos bancos pueden exigirte el seguro decenal con alguna aseguradora vinculada.

6. Con el proyecto en la mano el siguiente paso es buscar una constructora. Te pedirán las mediciones y presupuestos, un librito que se incluye en la carpeta del proyecto de ejecución y a partir del cual las empresas contratistas elaboran su propio presupuesto. Cuanto menos elaborado esté el proyecto, más probabilidades existen de que el contratista encuentre contradicciones, a las que se agarrará para pedirte más dinero durante la ejecución. Es a lo que nos referíamos anteriormente cuando comentábamos que un proyecto descuidado puede hacer aumentar el precio de la construcción considerablemente.
 

   7. La dirección facultativa, es decir, el equipo que dirige la obra, está formado por un arquitecto y un aparejador. Los dos son necesarios, y los honorarios del aparejador nunca están incluidos en los del arquitecto. Al aparejador también puedes elegirlo tú mismo, aunque lo preferible es que el arquitecto trabaje con un aparejador de su confianza. También es frecuente que el arquitecto técnico sea el coordinador del plan de seguirdad y salud, aunque lo debe redactar la contrata principal de la obra basándose en el Estudio de Seguridad y Salud de los arquitectos.

8. Una vez finalizada la obra, el arquitecto expide el Certificado Final de Obra y con él, el ayuntamiento la Cédula de primera ocupación, con la que puedes contratar los servicios urbanos, luz, gas, agua, etc. e inscribir tu nueva vivienda en el registro.

Los pasos que te damos son los básicos. Las variables pueden ser muchas, pero si confias en tu arquitecto, él te asesorará a lo largo del proceso.

¡Ánimo y suerte!

    1 comentarios:

    Angelo Stifano dijo...

    Hola a todos,

    Mi nombre es Angelo Stifano, y querría hablaros del Seguro Decenal y presentaros a la compañía C-R-L, especializada en el Reino Unido en Seguro Decenal desde hace más de 15 años. www.c-r-l.com para más información.

    Simplemente recordar la conveniencia de contratar un seguro decenal para la vivienda, incluso cuando sea de autopromoción. Esto evita problemas si, una vez construida nuestra vivienda, cambiamos de idea y la queremos poner a la venta.

    Los seguros decenales son obligatorios, excepto para autopromociones. Proporcionan cobertura durante 10 años por fallos o vicios ocultos estructurales en la edificación.

    Las compañías de seguro exigen para la contratación de seguro decenal la intervención de una OCT externa (Organismo de Control Técnico) desde el inicio de la obra, con lo que se aseguran de que la vivienda está, hablando pronto, "bien construida".

    Contratar un seguro decenal después de la finalización de la obra o con la obra comenzada, puede ser muy caro y difícil de encontrar. Por eso siempre se recomienda la contratación antes de comenzar a construir.

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    El precio es muy competitivo, y C-R-L puede asegurar tanto nuevos proyectos de autopromoción, como obras ya comenzadas o incluso terminadas.

    También se pueden asegurar casas de madera.

    Un Saludo Cordial,

    Angelo Stifano.

    Para más información:
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    angelo.stifano@c-r-l.com

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